核心观点

经历了金融去杠杆，2022年出现了明显的供给侧出清，并带来信用收缩和类资产荒

针对金融防风险，3月和11月均出台了大量的房企端政策，但仍然出现了历史上第三次M2和社融增速的倒挂，主要就是由房企缩表带来的一系列连锁反应，包括资产价格下跌、居民预期转差、金融风险暴露、经济下行压力加大等

居民需求的支持从数据上看显得“政策失效”，但在2023年中，反而有变得极为重要

2022年是供给侧改革年份，在房企信用收缩之下，需求侧政策效果会大打折扣，但这样的看似“无效”并不能认为真正无效，在2023年这个供给侧不再成为主要矛盾的年份，需求侧的政策才显得更为重要和有意义。

平稳过渡到新发展模式是新的要求，预计供给侧偏紧、需求侧偏松的政策组合将是常态

将金融杠杆的主导权从房企端让渡给居民端，则可以实现房地产从投资属性转为商品属性，因此，对于要求平稳过渡到新发展模式，预计将持续采取供给侧维稳但偏紧、需求侧不断支持的政策组合。

展望2023年，楼市预计略有恢复，待需求侧政策出台以提振楼市销量

我们预计，中性假设下，地产投资+3%，销售金额/面积为-5%，新开工-10%，竣工+20%，乐观和悲观假设预计有3~5%的差异。

需求侧政策为主导时，个股开始分化，抓牢有信用、有产品的公司，持续获得销售改善

从产品角度，目前市场比较认可的包括龙湖集团、建发股份(行情600153,诊股)、招商蛇口(行情001979,诊股)、万科A(行情000002,诊股)、【保利发展(600048)】(行情600048,诊股)、金地集团(行情600383,诊股)、中交地产(行情000736,诊股)等。