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1、核心观点:房企股权融资开闸,四城土拍热度分化
证监会放开房企股权融资,在提供资金支持的同时改善房企资产负债表,加快并购重组及不良资产出清,加速行业格局洗牌的过程,已有万科A(行情000002,诊股)、世茂股份(行情600823,诊股)、华夏幸福(行情600340,诊股)等多家企业披露股权融资意向。本轮政策从“第一支箭”银行信贷融资打开,到“第二支箭”债券融资支持,再到“第三支箭”股权融资重启,三支箭全部落地对房企融资提供多维支撑。我们认为当前对于地产政策底已经相对明确,销售基本面仍在触底,城市间土拍热度分化加剧。我们预计未来购房端的政策也将持续宽松,市场信心有望持续提升,行业估值将陆续修复,板块仍具备较好的投资机会,维持行业“看好”评级。
2、政策端:证监会放开房企股权融资,多地加速落实“金融16条”
中央层面:证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施,允许符合条件的房地产企业实施重组上市,允许房地产行业上市公司发行股份或支付现金购买涉房资产,推动保障性租赁住房REITs常态化发行。克而瑞1-11月百强房企累计销售额和面积分别同比下降43.3%和47.8%,较1-10月分别收窄1.2个、1个百分点。
地方层面:深圳、重庆、武汉等多地银行与房企开展洽谈会,沟通战略合作意向,加速落实“金融16条”,苏州对保障性租赁住房给予多项支持,青岛市缴存住房公积金的多子女家庭,满足一定条件,住房公积金贷款额度可上浮20%。
3、市场端:二手房成交量持续增长,四城双集中土拍热度分化
销售端:2022年第48周,全国64城商品住宅成交面积356万平米,同比下降31%,环比增加5%;从累计数值看,年初至今64城成交面积达19090万平米,累计同比下降33%。全国23城二手房成交面积为118万平米,同比增速3%,前值14%;年初至今累计成交面积6078万平米,同比增速-13%,前值-14%。
投资端:2022年第48周,全国100大中城市推出土地规划建筑面积8742万平方米,成交土地规划建筑面积2995万平方米,同比下降33%,成交溢价率为1.6%。北京四批次6宗地块以135亿元成交,全部由央国企获得,其中朝阳区3宗地块吸引33家房企竞争,最终全部以上限价成交。杭州四批次8宗地块收金99亿元,其中三宗地块触顶成交,滨江集团(行情002244,诊股)收获萧山区2宗地块。与北京、杭州相比,武汉无锡土拍稍显冷清,武汉四批次6宗地块均底价成交,合计揽金44.6亿元,拿地企业均为地方国资;无锡五批次14宗地块同样全以底价成交,收金224亿元,拿地企业以地方国资为主,绿城管理联合体以底价40.33亿元落子经开。
4、融资端:国内信用债发行同环比减少
2022年第48周,信用债发行70.5亿元,同比减少36%,环比减少3%,平均加权利率2.74%,环比减少39BPs;海外债无新增发行。
风险提示:(1)行业销售恢复不及预期,融资改善不及预期,房企资金风险进一步加大;(2)调控政策超预期变化,行业波动加剧。
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